1 - رشد نقدينگي به ميزان سالانه بين 30 تا 40‌درصد، در كنار ثابت بودن قيمت دلار، نقدينگي را به سمت كالاهاي غير‌قابل مبادله با خارج مي‌كشاند، كالاي غير‌قابل مبادله با خارج، اموال غير‌منقول و خدمات است.
2 - در صورتي كه نقدينگي سالی 30 تا 40‌درصد رشد كند و دلار ثابت باشد، افزايش قيمت كالاهاي غير‌قابل مبادله با خارج اجتناب‌ناپذير است و گزينه ديگري وجود ندارد.
3 - كاهش نرخ سود سپرده بانكي، پايين‌تر از نرخ بهره، عامل مشوق ديگري بود كه علامت داد تا خريد مسكن مناسب‌تر از پس‌انداز در بانك است، اگر جامعه به اين نتيجه برسد كه خريد مسكن مناسب‌تر از پس‌انداز در بانك است، غول 108000‌ميليارد تومانی پس‌انداز مردم در بانك‌ها به حركت در مي‌آيد.
4 - پايين بودن نرخ سود اوراق مشاركت نسبت به تورم عامل سومي بود كه علامت داد خريد اموال غير‌منقول مناسب‌تر از اوراق مشاركت است.
5 - سرمايه‌گذاري در توليد در وضع موجود غير‌اقتصادي شده است، در نتيجه نقدينگي به سمت توليد حركت نمي‌كند. غير‌اقتصادي شدن سرمايه‌گذاري در توليد، مشوق حركت تقدينگي به سمت اموال غير‌قابل مبادله با خارج است.
6 - خريد اموال غير‌منقول در وضع موجود به عنوان بازار رقيب دلار، اوراق مشاركت، پس‌انداز در بانك‌ها و توليد عمل مي‌كند.
7 - خريد و فروش خود‌رو و موبايل در گذشته به عنوان رقيب مسكن در بازار عمل مي‌كرد. در وضع موجود خريد خودرو و موبايل در حد نياز است و نقدينگي مازادي را به سمت خود جذب نمي‌كند. اما طلا به عنوان رقيب اموال غير‌منقول مطرح است.
8 - در صورت سقوط قيمت طلا به عنوان رقيب بازار مسكن، قيمت مسكن رشد چشمگير ديگري خواهد داشت. در صورت افزايش قيمت طلا، به نسبت افزايش، اموال غير‌منقول جذابيت خود را از دست مي‌دهد.
9 - دلار در سال گذشته 930 تا 940 تومان بود. در سال جاري دلار کمی سقوط کرد. سقوط دلار مشوق رشد قيمت اموال غير‌منقول است. در شرايط رشد نقدينگي به ميزان 30‌درصد كاهش نرخ ارز، عامل سوق دادن پس‌انداز‌ها به سمت خريد اموال غير‌منقول است.
10 - از اسفند 83 تا اسفند 85، مانده وام مسكن از 10000‌ميليارد تومان به 24689‌ميليارد تومان افزايش يافت يعني 5/2‌برابر شد در حالي كه مانده وام بانكي در اين مدت 2 برابر شد در واقع منابع بانكي در سطح بيشتري به بخش مسكن تزريق شد. تزريق 14686‌ميليارد تومان نقدينگي به بخش مسكن طي سه سال به افزايش قيمت مسكن شتاب داد.
11 - در كشور 17‌ميليون خانواده وجود دارد. اگر هر خانواده در ماه 500000 تومان در آمد داشته باشد و 200000 تومان آن را بابت قبوض آب، برق و گاز، اقساط وام به بانكي بپردازد و ماهانه 300000 تومان آن را از کسبه كالا و خدمات خريدار كند كسبه در ماه 5100‌ميليارد تومان كالا و خدمات مي‌فروشند.
ب ـ به زبان صريح‌تر مغازه‌داران اگر هر خانواده 300000 تومان از آنها خريد كند، 5100‌ميليارد تومان در ماه فروش دارند در اين صورت براي پوشش دادن اين ميزان فروش به چه ميزان نقدينگي احتياج هست؟ اگر موجودی کالای مغازه‌داران به اندازه، دو ماه فروش باشد كه بيشتر از آن غير‌اقتصادی است به 12200‌ميليارد تومان تسهيلات احتياج هست، اگر خواب سرمايه برای واردات نيز 4 ماه باشد با توجه به 48‌مليارد دلار واردات به معادل ريالی 16‌ميليارد دلار برای 4‌ماه؛ يعنی حدود 15000‌ميليارد تومان تسهيلات برای اين بخش نياز هست که بر روی هم 27200‌مليارد تومان خواهد بود که در مقام مقايسه با42188‌ميليارد تومان تسهيلات پرداختی به بخش بازرگانی به نظر مي‌رسد بيش از نياز اين بخش به آن تسهيلات پرداخت شده که مقدار مازاد احتمالا وارد بخش مسکن شده است، آشكارا پرداخت وام به بخش بازرگاني و خدمات بيش از نياز آنها بوده است.
مطالب فوق بر اين فرض پايه استوار است كه بخش بازرگاني براي گردش مالی روزانه همه نقدينگی مورد نياز را از طريق تسهيلات بانکی تامين کند؛ در حالي كه اينگونه نيست واز 40000‌ميليارد تومان موجود ي حساب جاري بانك‌ها، عمده آن به بخش بازرگانی مربوط مي‌شود در واقع بخشی از نقدينگی مورد نياز برای واردات و سيستم توزيع از طريق وام بانكي تامين شده و اگر بخشی از آن با امكانات كسبه خريداری شده باشد، حجم بيشتري از تسهيلات دريافتي از بانك‌ها وارد بخش مسكن شده است.
13 -به گفته جناب آقاي جهرمي 52‌درصد وام پرداختي بابت طرح‌هاي زود بازده به بخش بازرگاني بوده است. تسهيلات پرداختي به بخش بازرگاني كوتاه مدت است؛ چهار، شش و يا 12‌ماهه اما تسهيلات طرح‌های زود بازده از نظر زمانی ميان مدت است، يعني تحت پوشش طرح‌های زود بازده بخش بازرگانی وام ميان مدت 4‌ساله و بيشتر نيز دريافت كرده است و با اطمينان اين تسهيلات را وارد بخش مسكن كرده است. اعطاي وام ميان مدت به بخش بازرگاني مشوق قوي براي ورود به بازار اموال غير‌منقول است.
14 - بدهي بانك‌ها در پايان 86 به بانك مركزي 15000‌ميليارد تومان بوده است بدهي بانك‌ها به بانك مركزي در زمان آغاز مديريت آقاي مظاهري، 11000‌ميليارد تومان بود اين نشان مي‌دهد بدهي بانك‌ها به بانك مركزي به‌رغم سياست سه قفله كردن، 4000‌ميليارد تومان افزايش يافته است (البته بخشی از اين افزايش بهره متعلقه 34‌درصدی است) بدهي بانك‌ها به بانك مركزي، گواه آن است كه بانك‌ها بيش از توان خود وام مي دهند، بانك‌ها نبايد با بهره 34‌درصد از بانك مركزي وام بگيرند و با 12 تا 16‌درصد وام بدهند؛ در حالي كه عمده ساده شده مطالب بند قبل يك نكته است، ‌بانك‌ها بيش از حد توان خود وام مي‌دهند و عمده اين تسهيلات نيز وارد بخش مسكن مي‌شود.
15 - اسكناس و مسكوك در دست مردم در دي‌ماه 1386مبلغ 5963‌ميليارد تومان، سپرده ديداری (حساب جاري در بانك‌ها) 39705‌ميليارد تومان، رقم چك پول در آخر آبان 86 حدود 10500‌ميليارد تومان بوده است جمع 3 مورد فوق 56168‌ميليارد تومان مي‌شود.
16 - وزير كار اظهار داشتند: نسبت نقدينگي به توليد ناخالص ملي پايين است آيا به واقع اين‌گونه است؟
17 توليد ناخالص ملي ايران را بانك جهاني270‌ميليارد دلار، رييس‌جمهور 240‌ميليارد دلار و وزير اقتصاد 210‌ميليارد دلار اعلام كردند.
18 - مبلغ 56168‌ميليارد تومان موجودي نقدي مردم است مردم موجودي نقدي را با توجه به تورم 1/19درصدي چه مدت نزد خود نگه مي‌دارند ؟ آيا بيشتر از 10 روز است؟ اگر مردم موجودي نقدي خود را ده روز نگه‌دارند با توجه به تورم 1/19درصدي در سال و 5/1 درصدی در ماه، نيم درصد زيان كرده‌اند. بعيد است مردم مجموعه اسكناس و مسكوك، موجودي حساب جاري و چك پول را بيشتر از 10 روز نزد خود نگه‌دارند.
20 - اگر فرض فوق صحيح باشد، مردم ايران هر10 روز يك بار 56168‌ميليارد تومان خريد مي‌كنند.
21 - اگر توليد ناخالص ملي ايران بر اساس گفته رييس‌جمهور 223000‌ميليارد تومان و يا 240‌ميليارد دلار باشد، مردم ايران هر 39 روز يك بار به اندازه همه توليد ناخالص ملی ايران خريد مي‌كنند.
22 -قدرت خريد موجودي نقدي مردم در سال 5/7 برابر توليد ناخالص ملی ايران است آيا نسبت موجودي نقدي به توليد ناخالص ملي پايين است؟
23 - واردات ايران در سال 86 حدود 48‌ميليارد دلار يا حدود 44000‌ميليارد تومان بوده است. مردم ايران با موجودي نقدي خود در كمتر از 8 روز همه واردات ايران طي يك سال را مي‌توانند بخرند آيا با چنين قدرت خريدي جامعه دچار كمبود پول نقد است؟
24 - وقتي مردم در كمتر از 8 روز با موجودي نقدی خود يعني مجموعه اسكناس و مسكوك، موجودي حساب جاري و چك پول مي‌توانند همه واردات كشور را خريداري كنند. پس در 357 روز باقي مانده از 365 روز سال با موجودي نقدي خود چه مي‌كنند؟ پاسخ روشن است بخشي از اين موجودي نقدي به سمت خريد مسكن مي‌رود.
25 - برگرفته از مطالب فوق، مهمترين عامل افزايش قيمت مسكن در ايران بالا بودن نجومي موجودي نقدي مردم است.
مشکل اصلی
مشكل ايران كمبود موجودي نقدي و كمبود پول نيست، مشكل توزيع نامناسب آن در بخش‌هاي مختلف است دو بخش بازرگانی و اموال غير‌منقول با مازاد پول نقد و بقيه بخش‌ها با كمبود شديد پول نقد روبه‌رو است.
راه حل
براي جلوگيري از افزايش قيمت مسكن، راه حل معكوس سياست‌هاي فوق است و جز با معكوس كردن سياست‌هاي فوق افزايش قيمت مسكن قابل‌مهار نخواهد بود اما معکوس سياست‌های فوق به شرح ذيل است:
کسر بودجه
الف - علت رشد 30 تا 40‌درصدي نقدينگي، كسر بودجه دولت است و علت كسر بودجه دولت يک نکته است دولت بيشتر از درآمد خود هزينه مي‌كند. بطور مشخص دولت در سال 85، حدود 6741‌ميليارد تومان و در ده ماهه 86، حدود 3238‌ميليارد تومان بيش از در آمد خود هزينه كرده است. اگر هزينه‌های دولت در سال 87 حدود 5000‌ميليارد تومان نسبت به سال 86 كاهش يابد، تاثير رشد نقدينگي بر افزايش مسكن حذف مي‌شود.
ب - بودجه مصوب سال 87 نسبت به عملكرد بودجه 86، حدود 3/35‌درصد افزايش يافته است اين نشان مي‌دهد بودجه تصويبي در چنين راستايی حركت نمي‌كند.
ج - دستور‌العمل اجرايي بودجه دال بر پرداخت 70‌درصد بودجه عمراني مصوب و 80‌درصد بودجه جاري سال 87 حدود 96/11‌درصد بيشتر از عملكرد بودجه 86 باشد با اين دستور‌العمل نيز مشكل رشد نقدينگي در سطح و قامت گذشته باقي ماند.
د - برگرفته از نکات فوق کسر بودجه دولت به عنوان عامل اصلی افزايش قيمت مسکن در سال جاری نيز همچنان به قوت خود باقی است.
نرخ دلار
برای مهار قيمت مسکن، نرخ دلار بايد متناسب با اختلاف تورم ايران با كشوري‌هاي عمده طرف تجاري ايران در سال افزايش يابد در بسته پولی بانک مرکزی اين نکته به ميزان 75‌درصد ديده شده است؛ لذا بسته از اين منظر ضد افزايش قيمت مسکن عمل مي‌کند.
سود سپرده
برای مهار افزايش قيمت مسکن، نرخ سود سپرده بانكي بايد حداقل مساوي با نرخ تورم باشد و 3 ماه يك بار متناسب با نرخ تورم اصلاح شود.
سود اوراق مشارکت
برای از التهاب انداختن قيمت مسکن، نرخ سود اوراق مشاركت بايد مناسب با نرخ تورم شود.
چک پول
برای متوقف کردن رشد قيمت مستغلات بايد مقدار چك پول ثابت باشد.چك پول در حكم اسكناس است و آثار تورمي ناشي از چاپ اسكناس را دارد. بانك مركزي ماهيانه آمار ميزان چك پول را منتشر نمي‌كند. بدون اطلاع از حجم چك پول، هيچ كس نمي‌تواند تورم در ايران را پيش‌بيني كند حجم چك پول در آبان، 10500‌ميليارد تومان بوده است. اكنون چه ميزان است؟ افزايش ميزان چك پول با شرايط موجود يعني افزايش قيمت مسكن.
سودآوری توليد
افزايش سودآوري در توليد متناسب با بخش مسكن يا حداقل افزايش سودآوري در چند بخش مهم به عنوان رقيب بازار مسکن راهکار از نفس انداختن تورم در بخش مسکن است.
قيمت طلا
افزايش قيمت طلا در بازار جهانی سرمايه‌ها را به سمت خود کشانده و در طی شش ماه گذشته اگر طلا به شدت افزايش نيافته بود قيمت مسکن در سطح بيشتری افزايش يافته بود.
وام مسکن
بيست و چهار ‌درصد مانده وام بانكي، تسهيلات بخش مسكن است، كاهش وزن تسهيلات بانكي در بخش مسكن از مانده كل تسهيلات باعث كاهش قيمت مسكن مي‌شود. مانده وام مسكن در اسفند 85‌، حدود 24689‌ميليارد تومان بوده است. اگر وام مسكن ده ساله باشد مردم در سال جاري 2468‌ميليارد تومان از آن را بازپرداخت مي‌كنند به حسب بسته بانك مركزي در سال 87، 17‌درصد از تسهيلات جديدي كه پرداخت مي‌شود به بخش مسكن خواهد بود.
اگر 60000‌ميليارد تومان در سال 87 تسهيلات جديد پرداخت شود امسال 10200‌ميليارد تومان تسهيلات جديد به بخش مسكن پرداخت مي‌شود كه فقط 2468‌ميليارد تومان آن از محل وصول اقساط وام‌های قبلي است. به عبارت ديگر در پايان سال در صورت تحقق بسته بانك مركزي وزن مسكن از كل مانده تسهيلات به بالاي 28‌درصد خواهد رسيد.
تزريق 28‌درصد از وام بانكي به بخش مسكن به افزايش قيمت مسكن منجر مي‌شود و نظام بانكي در جهت كاهش وزن مسكن از كل تسهيلات حركت نمي‌كند.
تسهيلات بخش بازرگانی
كاهش وزن بازرگانی از كل مانده تسهيلات به كنترل قيمت مسكن منجر مي‌شود. براساس بسته بانك مركزي فقط 17‌درصد تسهيلات جديد پرداختي در سال 87 به بخش بازرگانی و 9درصد به بخش صادرات خواهد بود، يعني در سال 87، فقط 10500‌ميليارد تومان وام به بخش بازرگانی پرداخت مي‌شود. در حالي كه مانده تسهيلات بخش بازرگانی و صادرات (سهم صادرات از تسهيلات در پايان سال 85 فقط نيم درصد بوده است) 42188‌ميليارد تومان بوده است اين به معناي آن است كه بخش بازرگاني بايد در سال جديد 31688‌ميليارد تومان از وام دريافتي را به بانك‌ها باز گرداند بدون اينكه وام جديدی دريافت كند مبلغ 31688‌ميليارد تومان عمدتا وارد بخش مسكن شده است اگر اين بسته در عمل اجرا شود!؟ به معناي آن است كه حدود 31688‌ميليارد تومان موجودي نقد از بخش مسكن خارج مي‌شود اين مصوبه در كنترل قيمت مسكن و حتي از جذابيت انداختن بخش مسكن براي سرمايه‌گذاري تعيين‌كننده خواهد بود، اما بانك مركزي سهم هر بخش از مانده تسهيلات را با 14 ماه تاخير اعلام مي‌كند بانك مركزي هنوز سهم هر بخش از مانده تسهيلات در سال 86 و حتي سه ماهه اول سال 86 را اعلام نكرده است.
آيا عدم اعلام به معناي آن است كه در كمتر از 14 ماه نمي‌تواند از شيوه تقسيم تسهيلات مطلع شود؟ مكانيزم كنترل بانك مركزي براي اينكه فقط 17‌درصد تسهيلات در سال 87 به بخش بازرگاني تخصيص يابد کدام است ؟ اگر در خرداد 88 در عمل اعلام شود كه 45‌درصد تسهيلات در سال 87 به بخش بازرگاني پرداخت شده چه خواهد شد؟
تحقق اين سهميه‌بندي فقط وقتي ممكن است كه بانك مركزي در عمل سهميه‌بندي را بتواند ماهيانه كنترل و آمار آن را به صورت رسمي منتشر كند.
طرح زود بازده
قطع پرداخت وام زود بازده به بخش بازرگاني در کاهش التهاب بخش مسکن موثر است.
استقراض از بانک مرکزی
توقف روند استقراض از بانك مركزي مهم‌ترين عامل افزايش قيمت مسکن طی دو سال گذشته را حذف مي‌کند.
حرف آخر
1 - اگر راهكارهاي 13‌گانه فوق اعمال نشود، روند حركت موجودي نقدي جامعه به سمت بازار مسكن همچنان ادامه خواهد داشت.
2 - مستفاد از مطالب مطروحه در قبل، افزايش قيمت مسكن نتيجه اجتناب‌ناپذير يك سري سياست‌هاي پولي و مالي به‌وسيله دولت است و بدون تغيير اساسي سياست‌هاي فوق نمي‌توان از سيلاب تورمی در بخش مسكن جلوگيري كرد.

دكترمحمدحسين اديب